松江洞泾别墅区，土地楼板价突降

相对8月土地市场的火热，9月沉寂了不少。直到今天，松江洞泾镇新农河三号的两块住宅用地才终于亮相，一锤二连拍，上海松江城镇建设投资开发有限公司、上海松江商业发展集团有限公司、农工商房地产（集团）有限公司以底价21.5亿元拿下松江区洞泾镇新农河三号-1地块，农工商房地产（集团）有限公司以20.2亿元拿下松江区洞泾镇新农河三号-2地块，楼板价均为2.75万元/㎡。

▲成交地块位于松江区洞泾镇，沈海高速以西，莘砖公路以南，距离洞泾镇政府约2.8公里。

注：

◎成交地块内中小套型住宅建筑面积均不低于住宅总建筑面积的60%（中小套型住宅设计建设标准：多层住宅建筑面积≤90㎡、小高层住宅建筑面积≤95㎡、高层住宅建筑面积≤㎡）

◎本地块为二类住宅用地，以多层单元式居住建筑为主，且根据沪规办发[]11号文的要求，不允许建造两单元并联和临空的独立别墅，具体以审定的规划设计方案为准。

两地块曾亮相过土拍市场

年6月，两地块曾短暂出现于土地出让市场（地块公告号：06607），起拍楼板价高达元/㎡（当时周边房价约-元/㎡）。仅1天后，信息公告显示，根据出让人要求，土地出让终止。

后续调整过规划细节

年7月31日，松江区规划和土地管理局发布公告，两住宅用地容积率由原来的1.0调整为1.2，在临近区域规划增加公共配套服务设施，包括新建一所15班幼托，社区体育中心、文化中心和菜场。

▲规划的公共配套服务设施距离成交地块很近，但落实时间并不明确。

缺乏生活气息的洞泾别墅区块

年，随着中海、融创、绿地等各大房企的开发，洞泾独特的低密度宅地聚集区优势逐渐显现。区块内有很多别墅为主的项目，设计风格多样，各具特色，有英伦风格的联排，西班牙风格的独栋，还有法兰西风格的建筑，营造出浓厚的别墅居住区氛围。

然而5年过去了，这里除了大片的低密度地产项目，几乎只剩下纵横交错的马路。车辆稀少，行人寥寥无几，没有公共活动的广场，也没有与别墅匹配的同档次商业，洞泾别墅区似乎只停留在了小区内部的建筑层面。

一公里范围内，商业配套为零

目前，地块周边几乎没有临街商业的存在，买瓶水也成了奢望。日常生活采购只能前往2..5公里之外的洞泾镇，那里有农贸市场、同乐生活广场（含有肯德基、吉买盛等）、水果店、面包房等，虽然路程有些远，但是别无选择。好在现在有各类网络平台提供外送服务，能一定程度上缓解下购物的不便。

（配图1张）

教育、医疗配套相对齐全

和商业相比，地块与学校、医院之间的距离就近多了，便利性较高。松江洞泾学校（九年制）就在地块北面的蔡家浜路上，步行15分钟可到。最近的民办幼儿园（金蓓艺术幼儿园）位于张泾路上，开车送孩子的话也就5分钟车程。配套的社区卫生中心则在地块南面的长兴路上，差不多3-5分钟的车程。

（配组图3张）

交通上的局限

R自驾出行

地块东面就是沈海高速，出入口离地块也不算太远，进出市区算是便利的。（高速需收费）

×地铁

地块虽属于洞泾地界，但距离9号线洞泾站极远（约7公里），不适合日常出行。

R公交车

地块西面的新农河路上有一辆松江55路，搭乘7站路可至洞泾镇上的农贸市场，或者搭乘6站到洞泾汽车站，汽车站还有其他公交车，可以换乘到其他区域，比较适合在洞泾镇附近出行。

周边房价

（图）

房导航：

很明显的是，楼板价很高，虽然与年的初次挂牌相比，单价下调有1万多，但同时，容积率的调高，附加条件的限制，使得地块的设计、开发、定价难度依然很高。对于喜爱、享受别墅居家氛围的购房者来说，也许因为周边环境有吸引力，无所谓价高，但是问题在于，如果地块上最终建成的产品并不是别墅，你还会选择么？